La SCI, une solution patrimoniale à toute épreuve ?
La SCI (Société Civile Immobilière) a souvent rencontré un certain succès dans les solutions de gestion de patrimoine immobilier. C’est une société plutôt simple à créer et la fiscalité est intimement liée à la déclaration de revenus sous forme des revenus fonciers (dans le cas de l’option du régime fiscal à l’IR).
Le principal registre dans lequel on la rencontre le plus souvent, reste la gestion de biens immobiliers. En effet, administrer plusieurs biens sous une seule entité a l’avantage de faciliter grandement les choses en gestion et en fiscalité. On voit rapidement son utilité pour la déclaration de revenus qui, en temps normal, demande de procéder à une comptabilité fastidieuse quand la liste de biens immobiliers s’allonge.
En mettant de côté les possibilités de choisir la fiscalité à l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu (associés entre personnes physiques) mais nous y reviendrons plus tard, prenons l’angle de la protection de la famille et la préparation de la succession. Dans ce cadre, la détention de biens par l’intermédiaire d’une société civile apparaît comme un avantage indéniable. Dans le cas contraire, quand le patrimoine est conséquent, le partage des biens devient fastidieux en utilisant le démembrement de propriété. En revanche, le partage du patrimoine immobilier devient assurément plus simple en société. Les parts peuvent être démembrées et la nue-propriété peut être donnée aux enfants ou conjoint par exemple. Cette solution assure une répartition équitable du patrimoine entre les enfants, permettant ainsi d’éviter d’éventuel litige futur et/ou de sécuriser la destination des biens lors de la succession. Cette solution peut par conséquent devenir une issue intéressante à la protection du conjoint (partenaire de PACS ou marié).
En revanche, une société répond au principe d’affectio societatis. Ce désir de rester associé est un aspect déterminant dans la création et dans la vie d’une société civile (comme toutes sociétés d’ailleurs). En effet, les statuts peuvent aisément instaurer des règles bien plus strictes vis à vis des associés, en comparaison des règles du code civil concernant l’indivision. Cette situation peut amener des difficultés entre les associés en cas de sortie par exemple. Il est extrêmement important de prendre le temps d’étudier la rédaction des statuts ou de faire appel à votre conseil, afin de prévoir les cas de figure pouvant se présenter.
Du point de vue de la fiscalité, la SCI apporte des avantages certains. Premièrement, en terme de possibilité de choix à savoir l’IS ou IR. Le choix de la fiscalité dépendra souvent de l’objectif patrimonial poursuivi. Par exemple, une société civile dont les enfants sont parties prenantes, peut opter pour l’impôt sur les sociétés permettant ainsi de capitaliser les revenus en limitant l’imposition pendant une certaine durée. En revanche, la fiscalité française a souvent une devise : « Je donne d’une main ce que je reprends de l’autre ». Vous l’avez compris, la fiscalité peut s’annoncer onéreuse en cas de cessions de biens, surtout dans le cas d’une durée de détention importante. Notre cabinet et votre expert comptable sont à même de réaliser une étude complète sur le sujet.
Cet article n’a pas la prétention de traiter l’ensemble des aspects de la SCI, le sujet étant extrêmement vaste et pouvant se trouver dans de nombreux ouvrages dont certains méritent grandement le détour.
Une SCI peut répondre à de nombreuses stratégies mais souvent les solutions les plus simples restent les meilleures.
