Dans un récent jugement (CAA Nantes 1-4-2021), la Cour Administrative d’appel de Nantes a précisé que le juste prix d’un usufruit temporaire de parts de SCI cédé par un associé à sa société peut être fixé selon la méthode d’évaluation économique.

La cour administrative d’appel précise que la valeur vénale des titres d’une société, non admise à la négociation sur un marché règlementé, doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entrainé la confrontation normale de l’offre et de la demande à la date de cession.

L’évaluation des titres doit être effectuée, par priorité, à l’aide de la méthode dite de comparaison portant sur des transactions intervenues dans des conditions équivalentes et portant si possible sur les titres de la même société ou, à défaut, de sociétés similaires. En l’absence de références disponibles, la société peut s’appuyer sur la combinaison de plusieurs méthodes alternatives.

En effet, dans le cadre de cette affaire, la valorisation de l’usufruit en utilisant le barème fiscal faisait apparaitre un taux de rentabilité d’environ 12 %, bien supérieur au taux de rentabilité observé pour des biens comparables. Par conséquent, la cour d’appel administrative de Nantes valide la méthode d’évaluation économique proposée par le contribuable. Ce dernier avait retenu un taux de rentabilité d’environ 6 %.

Enfin, dans cet affaire, l’écart entre la valeur économique et le prix pour lequel l’usufruit temporaire a été cédé, a été qualifié de libéralité représentative d’une distribution de bénéfices.