La location meublée.

Principe général :

La fiscalité applicable à la location meublée est scindée en 2 régimes (article 151 septies du CGI) :

les loueurs en meublé professionnels (LMP),
les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

La différence majeure entre ces deux régimes réside dans la déductibilité des déficits. Tandis que la location meublée non professionnelle ne permet la déduction des déficits sur les revenus de même nature (limités à 10 ans), la location meublée professionnelle autorise la déduction sur le revenu global.

A compter des revenus perçus en 2020, est considéré comme un loueur en meublé professionnel, celui qui respecte les deux conditions cumulatives suivantes (cf article LMP) :

les recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23.000 € TTC,
les recettes locatives annuelles brutes sont supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI (salaires, pensions, rentes), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Attention : les règles sont encore plus contraignantes dans le cadre de la location saisonnière par l’intermédiaire de site internet type Airbnb.

Logements éligibles :

Le régime de la location meublée peut s’adapter à différents types de logements :

les chambres meublées,
une partie de la résidence principale du loueur,
les locations saisonnières,
les chambres d’hôtes et gîtes ruraux,
les logements situés dans les résidences avec services (Résidence étudiante, tourisme, affaire, EHPAD,…).

Les impôts et taxes :

Les loueurs en meublé restent soumis aux taxes suivantes :

Taxes foncières,
Cotisation Foncière des entreprises,
Taxe d’habitation (dans certains cas uniquement dépendant de la durée du bail par exemple).
Prélèvements sociaux sur les résultats imposables à 17,2 %

Modalités de déclaration des revenus :

Régime Micro-BIC :

Le loueur en meublé relève automatiquement du régime des micro-entreprises ou micro-BIC lorsque :

- les recettes annuelles n’excèdent pas 72 600 € H.T,
- et que son activité est exonérée de TVA ou bénéficie de la franchise en base de TVA.

Dans la pratique, le contribuable « micro-BIC » porte sur sa déclaration de revenus n°2042 CPro le montant des loyers bruts. Le bénéfice imposable est alors égal au total des recettes diminué d’un abattement forfaitaire de 50 % (71% pour les revenus de chambres d’hôte, gîtes ruraux ou meublés de tourisme).

Cet abattement est réputé couvrir toutes les charges déductibles y compris les cotisations sociales et les amortissements.

Régime Réel :

Le résultat BIC au régime réel est égal à la différence entre les recettes et les charges déductibles.

- Les recettes :

Il convient de prendre en compte les loyers qu’ils soient encaissés ou en prévision d’encaissement.

- Les charges déductibles :
  - Les charges à prendre en considération sont les suivantes :
  - Frais d’établissement,
  - Frais d’acquisition,
  - Intérêts d’emprunts contractés pour le paiement des immeubles et des meubles,
  - Charges de gestion,
  - Frais d’assurances,
  - Taxe foncière sur les propriétés bâties,
  - CFE,
  - Contribution sociale généralisée
  - Dépenses d’entretien et de réparation
  - Charges de copropriété qui ne sont pas effectivement supportées par le locataire (honoraire de syndic, frais d’assurance)
  - Amortissement de l’immeuble (hors terrain)
  - Amortissement du mobilier
  - Cotisations sociales payées, le cas échéant.

- Centre de Gestion Agréé :

Dès l’instant où la location meublée dépend du régime réel d’imposition, l’investisseur peut adhérer à un centre de gestion agréé.

Une augmentation de 25 % de l’assiette imposable est prévue en l’absence d’adhésion. Dans le cas de résultats déficitaires, on pourra se poser la question de l’intérêt de l’adhésion.

Règle de déduction des déficits (régime réel) :

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas déductibles du revenu global du foyer fiscal. Les déficits ne sont imputables que sur des revenus de location meublée non professionnels jusqu’à la dixième année suivant de constatation du déficit.

Régime des plus-values :

Le code général des impôts prévoit que les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte par des personnes autres que les loueurs professionnels sont soumis aux règles des plus-values immobilières des particuliers.

Conclusion :

Dans tous les cas, nous vous conseillons de faire appel à notre cabinet ou à votre expert-comptable avant de prendre toute décision concernant le régime fiscal et le mode de location.

En effet, différents critères sont à prendre en compte avant de prendre une décision à savoir :