Depuis la fin de l’année dernière, les conditions d’octroi des prêts immobiliers connaissent un durcissement important. Les nouvelles contraintes imposent aux banques le respect des 33 %, du reste à vivre, et la limitation du montant de l’emprunt à 7 ans de revenus. Ces critères ne sont pas les seuls limitant le durcissement des financements des ménages. Les derniers mouvements boursiers, la reconstitution des marges sur les prêts font également pression sur les accords de prêts et complexifies les études de financement. Dans ce contexte économique et financier, la recherche de solutions de financement immobilier devient centrale pour les acquéreurs mais aussi pour les vendeurs. Le marché immobilier est dépendant de la politique de financement en participant au soutien de la demande.Avec des acteurs récalcitrants, un financement immobilier sans l’aide des banques peut être une solution complémentaire.

La vente à terme immobilière peut devenir une solution autant pour les vendeurs que les acquéreurs. Ce mécanisme est différent de la vente en viager en écartant tout aléa et donc tout inconnu dans la réalisation des conditions contractuelles. En revanche, il a l’avantage d’offrir une flexibilité importante dans la gestion de son patrimoine et peut participer dans certains cas à débloquer des situations complexes.

Fonctionnement de la vente à terme immobilière

Comme son nom l’indique, une vente à terme est une vente dont le paiement du prix est fractionné et/ou repoussé à une date ultérieure fixée à l’avance dans le compromis de vente. On pourrait le comparer à un crédit vendeur tant les similitudes sont importantes.

Les conditions de forme et de fond du compromis sont identiques à une vente standard concernant les diagnostics et les obligations réciproques des parties. Seules les conditions financières sont modifiées.

Le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur le montant de la transaction immobilière à la signature du compromis de vente et décident de fractionner ce prix en deux parties :

• Partie 1 : un paiement immédiat à l’acte authentique de vente,
• Partie 2 : des paiements mensuels, fixes ou révisables, sur une durée déterminée représentant le solde.

Les garanties

Les garanties mises en place pour le vendeur

Afin de garantir le paiement total par le ou les acquéreurs, une garantie hypothécaire de premier rang au bénéfice du vendeur est prise sur le bien. Cette garantie permet en cas de défaillance de la part de l’acquéreur d’obtenir le paiement intégral du prix convenu.

A cette garantie hypothécaire, une clause résolutoire pourra éventuellement être ajoutée permettant au vendeur de rendre caduque la transaction en cas d’arrêt de paiement des mensualités.

L’insertion de ses deux garanties offre une certaine tranquillité pour le vendeur dans la réalisation de la transaction. D’autant plus que cette stratégie de financement permet d’écarter tout risque de refus de prêt à la signature de l’acte authentique.

Les garanties mises en place pour l’acquéreur

Afin d’éliminer tout risque d’aléas, les héritiers du vendeur ont l’obligation d’honorer les clauses du contrat de vente. En cas de décès du vendeur, les héritiers bénéficient du paiement des mensualités selon les conditions précisées dans l’acte authentique jusqu’au paiement intégral du solde.

De plus, le transfert de propriété est constaté le jour de la signature de l’acte authentique sans attendre le paiement intégral du prix de vente.

Conditions financières

Les mensualités sont calculées en prenant le solde restant dû et en le divisant par la durée convenue dans l’acte authentique. Cette solution de financement présente un avantage pour l’acquéreur en réalisant une économie substantielle sur les intérêts bancaires. Du fait des taux d’intérêts extrêmement bas et de la fiscalité sur les intérêts perçus, le manque à gagner pour le vendeur est anecdotique.

Les avantages de ce mécanisme

Pour le vendeur :

• Le bénéfice du contrat est transféré aux héritiers en cas de décès contrairement au viager et permet de construire une véritable stratégie patrimoniale,
• Le paiement comptant et les mensualités ne sont pas imposables (la plus-value reste taxable hors résidence principale),
• L’hypothèque de premier rang permet de garantir le paiement intégral du prix,
• Ce mécanisme permet d’éviter le recours aux prêts relais en ajoutant éventuellement une clause d’occupation temporaire pour le vendeur lui permettant par exemple de faire construire sa nouvelle résidence principale.
• La taxe foncière est payée par l’acquéreur, de même que les charges de copropriété et les travaux éventuels. En cas d’occupation temporaire du logement par le vendeur, les charges locatives ainsi que la taxe d’habitation sont réglées par le vendeur.
• La vente est conclue en éliminant éventuellement le risque futur de baisse du prix de vente.
• Les mensualités peuvent être fixes ou révisables.
• La transfère de la propriété du bien permet de baisser la base taxable à l’IFI.

Pour l’acquéreur :

• Le financement est grandement facilité et dans des conditions financières optimales.
• Les acquéreurs sont propriétaires du bien à l’acte authentique et peuvent l’occuper pendant le paiement fractionné.
• En cas de décès de l’acquéreur, une assurance spécifique devra être contractée afin d’assurer le paiement total du prix de vente. Les héritiers seront dégagés du paiement des mensualités mais seront bénéficiaires du bien.
• Les mensualités peuvent être fixes ou révisables.

Conclusion

La vente à terme immobilière offre de nombreux avantages autant pour le vendeur que l’acquéreur. Cette opération peut être une excellente opportunité en gestion de patrimoine pour des investissements locatifs en s’adaptant parfaitement aux loyers perçus.

En revanche, l’étude, la mise en place et la rédaction des conditions doivent être réalisées avec l’aide de professionnels rompus à ce type d’exercice. 

Le cabinet KPlus Conseils, en tant qu’agent immobilier et dans le cadre de son expertise en gestion de patrimoine, pourra réaliser une étude complète et globale afin de valider l’intérêt de ce type de financement ou de vente et l’adapter en fonction de vos objectifs patrimoniaux.

Nous pourrons également vous accompagner dans la sélection de l’assurance décès et dans la sélection de supports de placement (assurance vie et contrat de capitalisation) dans le cadre de stratégies nécessitant des placements financiers.