Vigilance lors d’une acquisition immobilière en couple.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en couple, des complexités peuvent apparaître en fonction du régime matrimonial choisi en cas de mariage ou de la forme de l’union sélectionnée (PACS, Mariage,  Concubinage notoire).
Nous laisserons de coté le concubinage puisqu’il revient à être célibataire et ne donne aucun avantage particulier, ni aménagement optionnel. Il est conseillé même de l’exclure dans le cadre d’achat en couple de biens immobiliers.

 

Mariage avec ou sans contrat

Pour rappel, le mariage sans contrat conduit à opter pour le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, soit un régime communautaire. Attention, le régime légal est différent en fonction des pays ce qui amène à un autre point de vigilance.

 

– Régimes séparatistes (séparation de biens, participation aux acquêts) : 

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, les époux se retrouvent en indivision avec des droits déterminés en fonction de leurs apports respectifs (sauf à opter pour la création d’une SCI). Les règles de l’indivision sont clairement inscrits dans le code civil ce qui laisse peu de place aux surprises.
En cas de séparation, chacun reste propriétaire de sa partie indivise sans complexité particulière outre la situation inconfortable de l’indivision.
Dans le cas du décès de l’un des conjoints, le survivant peut être destinataire de certains biens à condition de l’avoir prévu dans le contrat de mariage (Préciput par exemple). Le conjoint survivant bénéficie d’une exonération des droits de succession mais il est précisé qu’il n’est pas considéré comme héritier dans le cas d’existence d’enfant appelés à la succession et qu’il ne peut bénéficier que de tout ou partie de la quotité disponible. 
En revanche, il est possible de créer une communauté dans le patrimoine à l’aide de la « société d’acquêts ». Cet avantage matrimonial permet de conserver la séparation de biens et de créer une communauté limitée à certain biens sélectionnés et intégrés dans la société d’acquêts. En présence d’enfant(s), les modifications devront respecter un certain formalisme garantissant la part héréditaire de ce(s) dernier(s) et éviter une éventuelle action en réduction.
D’un point de vue des frais de succession, les conjoints survivant sont exonérés depuis 2006.

 

– Régimes communautaires :

Les époux sont réputés détenir l’ensemble de leurs biens, acquis après le mariage, par parts égales et le conjoint survivant bénéficie des mêmes avantages fiscaux que pour les régimes séparatistes. Il est possible d’aménager également le régime par la rédaction d’un contrat de mariage qui améliorera considérablement la protection du conjoint en cas de décès.

 

Conclusion d’un PACS (Pacte Civil de Solidarité)

Le régime par défaut, lors de la conclusion d’un PACS, est la séparation de biens . Par analogie, les conditions sont identiques au régime matrimonial du même nom. En revanche, la différence se situe lors du décès de l’un des conjoints. En effet, ce dernier n’est pas héritier en l’absence de testament et les parents peuvent donc hériter à sa place. 
Pour éviter cette situation, il est conseillé de faire un leg sous forme d’un testament de tout ou partie des biens entre chaque partenaire de PACS. Le testament permet d’organiser au mieux l’attribution du patrimoine au survivant Attention, dans le cas de présence d’enfant, la part réservée au survivant ne peut dépasser la quotité disponible.
Il est à noter que les partenaires de PACS bénéficient de l’exonération des droits de succession au même titre que les personnes mariées.

 

Conclusion

L’organisation de l’acquisition reste un élément fondamental à réfléchir avant toute opération d’achat immobilier. Les conséquences peuvent se ressentir plusieurs années après l’achat lors d’un décès ou d’une séparation.