Principes et utilités de la clause de substitution

La clause de substitution est une condition insérée dans le compromis de vente offrant à l’acquéreur la possibilité d’organiser son acquisition à postériori de la signature de l’avant-contrat.

En effet, lors de la recherche d’une acquisition immobilière, les acquéreurs déterminent les critères du bien, le budget alloué et le financement à trouver, mais reportent souvent à plus tard la stratégie de détention, ou, dans le cadre d’un investissement, le mode de location et de gestion. En raison du marché immobilier actuellement tendu, la décision d’engagement est souvent prise en quelques heures et ne permet pas de s’organiser en conséquence.

L’organisation de la détention se pose donc souvent après la signature du compromis de vente. La clause de substitution permet de palier à ce manque en offrant à l’acquéreur la possibilité de se faire substituer lors de la signature de l’acte authentique par toutes personnes morales ou physiques. On peut lister quelques cas de figures, non exhaustifs, illustrant certaines contraintes à prendre en compte :

• L’acquisition de la résidence principale ou secondaire :

Le PACS, le mariage ou le simple concubinage apporte son degré de complexité dans la stratégie de détention et de protection du conjoint. D’autant plus, en présence de familles recomposées avec présence d’enfants d’un premier lit où les règles de dévolution successorale deviennent complexes.

• L’investissement locatif :

Le choix de la location, les règles de répartition des bénéfices, le choix de la fiscalité applicable, autant de critères à prendre en compte et parfois dépendants du choix du mode de détention du bien immobilier. Rappelons les dangers de démembrer des biens en location meublée détenus en direct et soumis à TVA ou encore les inconvénients liés à la détention sous forme d’indivision (travaux, séparation, …).

L’insertion d’une simple clause de substitution offre donc la possibilité de bénéficier d’un temps supplémentaire pour répondre à l’ensemble de ces contraintes après la signature du compromis sans pour autant remettre en cause les protections des acquéreurs concernant les conditions de rétractation, les clauses suspensives de financement, ou les obligations des vendeurs concernant les vices cachés.

Conditions de validité de la clause de substitution

• Absence de formalités légales particulières pour l’application de la clause de substitution

La faculté de substituer un acquéreur à un autre dans le cadre d’un compromis de vente est obligatoirement à titre gratuit. Il n’existe aucune formalité légale relative à la clause de substitution. Cette dernière doit néanmoins obligatoirement figurée dans l’avant contrat.

En cas de clause absente dans l’avant-contrat, le vendeur peut s’opposer à la substitution.

La nullité d’une clause de substitution n’a aucun impact sur la validité du compromis de vente.

• Absence d’application des conditions légales prévues à l’article 1690 du Code civil

La clause de substitution n’étant ni une cession de créance, ni une cession de contrat, elle n’est pas soumise aux exigences de l’article 1690 du Code civil, entre autres la signification par voie d’huissier.

Attention : Une clause de substitution ne doit en aucun cas cacher une cession de contrat.

Conclusion

La clause de substitution devrait être intégrée sur tout compromis de vente. Cette dernière à l’avantage de faire bénéficier d’une extrême souplesse pour l’acquéreur d’un bien immobilier et d’offrir aux vendeurs une possibilité supplémentaire de cession sans obligation de repasser par un avant contrat.