Une estimation immobilière précise et personnalisée est la clef d’une transaction réussie et d’une durée de vente maîtrisée. Cette affirmation de bon sens peut sembler totalement naïve mais en observant la disparité des prix du marché, on peut se poser la question du sérieux des estimations fournies actuellement par certains professionnels.

Comme beaucoup d’agence immobilière, nous nous sommes interrogés sur la pertinence de proposer des estimations en lignes automatiques sur notre site internet. Cette solution « online » offre un avantage principal pour les agences : un apport régulier de prospects qualifiés qui viennent transmettre leurs coordonnées, typologie de leur bien, … en échange d’une valeur approximative de vente. Et, en tant que professionnel, des mandats qui arrivent tout seul, c’est un luxe. Mais comment réagira le vendeur, quand, après une estimation « professionnelles », on lui annonce un prix 20 % moins élevé ? Cette situation ne concoure-t-elle pas à ternir l’image de la profession ? Cette situation peut elle expliquer que les agents immobiliers se retrouvent pris au piège de l’évaluation immobilière au doigt mouillé et prennent des mandats de vente survalorisés ? 

Afin de trancher sur l’efficacité de cette approche purement marketing, nous avons décidé de tester ces estimations en ligne et d’en déduire les avantages et inconvénients.

Pour pouvoir étudier les résultats, nous sommes partis d’un bien existant situé Rue du Lunain à Paris 14^ème dont vous trouverez les détails ci-dessous :

Description du bien :

• Date de construction : 1890
• État des parties communes : Excellent
• Nombre d’étage de l’immeuble : 6
• Étage de l’immeuble : 2^ème étage
• Surface du logement : 60 m2
• Type : 3 pièces
• Surface du salon : 15 m2
• Salle d’eau : oui
• Balcon : oui de 3 m2
• Vue : vis-à-vis
• Exposition : Ouest

Résultats

Analyse

On remarque que les résultats sont très différents d’une enseigne à une autre. Le prix du bien, objet de l’analyse, est compris dans une fourchette allant de 534 985 euros pour le moins disant à 728 000 euros pour le plus généreux soit un écart de 36 % entre la valeur la plus basse et la plus haute. Autant dire que ces estimations ne sont absolument pas cohérentes.

Au regard de ces résultats, on comprend mieux pourquoi les prix sont parfois si mal évalués et surtout ce système induit en erreur les propriétaires qui seront, et c’est humain, enclins à prendre la valeur la plus élevée.

A cela, on peut aussi penser que les acheteurs utilisent ces estimations en ligne lors de leurs recherches en interrogeant ces outils automatiques. En revanche, ces derniers prennent en compte la valeur la plus basse proposée et cela est aussi compréhensible.

Ce système a donc pour effet pervers de complexifier encore plus la rencontre des vendeurs et des acquéreurs et d’induire en erreur un marché déjà très compliqué.

Alors qu’en conclure ? Avec un écart de valorisation de plus de 35 % sur la valeur d’un bien, on peut se demander l’intérêt de faire passer une estimation comme un simple calcul mathématique, sans importance, dans le processus de vente.

Or, l’évaluation d’un bien est bien plus complexe que l’estimation d’une voiture. Nous ne sommes pas en face d’un marché standardisé ou les valeurs de vente et de revente sont clairement identifiées. Chaque bien est différent et sa valeur ne peut se résumer à un simple calcul de pondération ou de prix moyen du m2.

D’ailleurs, pourquoi l’administration fiscale ne reconnait pas les évaluations réalisées par les agents immobiliers ?