Actuellement, nous voyons fleurir des publicités de nouvelles agences promettant d’innover et de révolutionner le marché de l’immobilier. Comme acteur de ce marché depuis plus de 20 ans, je regarde avec attention les nouvelles tendances et surtout ces nouveaux acteurs qui nous annoncent à coup de spots publicitaires de réinventer la roue.
Ces nouveaux acteurs peuvent être réunis dans deux familles :
– Les réseaux de mandataires,
– Les agences « low cost ».
Ubérisation de l’immobilier
Après avoir attaqué le marché du transport, le marché de l’alimentaire, le conseil aux entreprises, le courtage en assurance, la distribution de robots ménagers, la restauration, la coiffure, les gardes d’enfants, le modèle se développe sur le marché de la transaction immobilière avec plus ou moins de réussite. Les millions d’euros de la finance pleuvent sur certaines entreprises pour leur donner une légitimité et une rentabilité.
Le modèle repose sur la mise à disposition de moyens et d’autorisations administratives. Il est clair que ce principe s’inspire directement de la ruée vers l’or. En effet, les vendeurs de pelles ont bien mieux réussi que les chercheurs d’or…. Bien que la législation augmente les obligations des vendeurs (Nouveau DPE) et améliore la protection des acquéreurs, le niveau de régulation des professionnels reste, lui, peu important et les trous dans la raquette sont de plus en plus gros pour laisser entrer des nouveaux acteurs.
Il fut un temps, hélas révolu, où les compétences, les connaissances et les diplômes étaient primordiales pour exercer dans ce métier. Où l’empathie, l’analyse du besoin, le respect et l’éthique étaient incontournables. Aujourd’hui, sans qualification, un vendeur de cuisine, un chômeur longue durée, une ancienne directrice des ressources humaines ou un ingénieur en mal de reconversion, voient l’immobilier comme un secteur où l’argent est facile et les compétences juridiques, fiscales ou immobilières superflues. Pour contenter ce nombre croissant de candidats, ces sociétés louent leurs cartes immobilières et leurs outils en proposant une formation maison à des mandataires. Le résultat ? des risques de manquements importants à la règlementation, des acquéreurs perdus car peu conseillés, ou pire mal, conseillés, des vendeurs agacés par les démarchages intempestifs et peu respectueux des lois, et une image profondément endommagée de la profession déjà bien abimée.
Les agences low Cost !
Comme si l’ubérisation de l’immobilier ne suffisait pas, des sociétés, soutenues par des fonds d’investissement et d’argent d’investisseurs à la dérive recherchant du rendement à tout prix, présentent un nouveau modèle : « demain on rase gratis ! ». Quel manque de créativité que d’intégrer un secteur en cassant les prix. Le métier d’agent immobilier est un métier de service et non un métier de distribution. Les agences ne sont pas détentrice des biens. Ce modèle ne peut être valable que dans les secteurs de distribution de produits. Je ne suis pas contre la concurrence mais soyons réaliste, les compétences, la formation représentent des coûts qui sont proportionnels à la qualité des services proposés. Cette nouvelle mode de rêveurs de réussites faciles, semblent oublier, il me semble, le principal : la passion du métier et du conseil, la participation à la réussite des clients qui nous font confiance, l’apport de nouveaux services et de garanties pour assurer des transactions réussies, l’utilisation de nouvelles technologies pour faciliter la rencontre des acquéreurs et des vendeurs, …. Bien entendu, le montant des honoraires a toujours été un sujet de friction entre consommateurs et agents immobiliers. Mais alors pourquoi la majorité des ventes se font par l’intermédiaire d’agences si les honoraires sont si élevés ? La réponse réside peut-être dans la valeur ajoutée qu’apporte une agence sérieuse et rigoureuse dans la transaction comme la vérification des documents légaux, la régulation des prix de transaction, l’assurance professionnelle en responsabilité contre les vices, …. La qualité du service serait peut-être le fonds du problème car décorélée du montant des honoraires….
Mais que font les pouvoirs publics ?
Face à cette évolution du métier, les législateurs ne veulent toujours pas siffler la fin de la récréation. L’immobilier reste le parent pauvre du secteur de la gestion de patrimoine alors qu’il représente 65 % du patrimoine des français. Les professionnels de la finance ont vu leur métier de plus en plus encadré en leur demandant des agréments obligatoires, des formations récurrentes et contrôlées, des adhésions à des associations de contrôle agréée par l’AMF, des diplômes impératifs et des responsabilités professionnelles élargies. Et dans l’immobilier ? rien, le Far West. Un semblant d’obligation de formation de 40 heures sur 3 ans et une absence totale de label, d’ordre ou de renforcement de restriction sur l’exercice du métier d’agent immobilier. Ces exigences semblent très limitées pour une activité pesant plusieurs milliards d’euros d’échanges et dont les erreurs, fautes ou omissions peuvent générer des préjudices importants pour les consommateurs. C’est à se demander si l’état n’a pas trouvé un moyen fallacieux de faire baisser le chômage artificiellement en laissant ouvert des secteurs d’activités entiers générant de nombreux candidats autoentrepreneurs, et permettant ainsi une migration des demandeurs d’emploi vers un semblant d’eldorado. Le résultat ? Des statistiques catastrophiques d’emploi améliorée pour une future candidature présidentielle et des consommateurs mécontents, des entrepreneurs en faillite personnelle et des sociétés, autrefois solides et participants à l’économie, fragilisées par des concurrences discutables.
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